[비즈엔터 홍지훈 기자]

▲'이슈 PICK 쌤과 함께'(사진제공=KBS 1TV)

27일 방송되는 KBS 1TV '이슈 픽 쌤과 함께'에서는 도시공학자·부동산 전문가인 서울대학교 환경대학원 김경민 교수를 초대해 시장의 변동성과 원인을 분석하며 국민의 주거 안정을 위해 정부가 취해야 할 부동산 정책의 방향을 제시해 본다.

▲'이슈 PICK 쌤과 함께'(사진제공=KBS 1TV)

김경민 교수는 “부동산 시장에는 사이클(cycle)이라 불리는 일정한 주기가 존재하는데, 현재 전 세계 부동산 시장은 하락기를 벗어나 상승세에 접어들었다”며 “특히 서울의 부동산 시장은 ‘슈퍼 사이클(super cycle)’이라 일컫는 장기 상승기에 돌입했다”고 전했다. 그 흐름을 증명하는 지난 8월의 전국 주택 매매 가격 동향을 살펴보면 서울의 아파트 가격은 1.27%가 오르면서 2018년 9월의 1.84% 이후 71개월 만에 최고 상승 폭을 기록해 서울 주택 매매가의 상승을 견인했다. 상승의 흐름 속 강남의 국민 평형(84㎡) 아파트는 한 달 만에 5억 원의 가격이 상승, 무려 60억 원에 거래되는 등 비현실적으로 느껴지기까지 하는 기록을 만들기도 했다. 이러한 집값의 상승을 두고 김 교수는 “지역과 상황에 따라 집값을 보는 시각과 접근의 차이가 필요하다”고 설명했다. 실제로 “서울의 매매가와 매매 건수 상승에 비해 지방은 미분양 적체 문제와 매매가 하락 등 반대 양상을 보여 양극화 현상의 심화가 우려되는 상황”이라는 말을 덧붙였다.

최근 부동산 시장 트렌드에서 주목할 만한 특징으로 ‘점차 짧아지는 부동산 주기’를 들었다. 2010년대 대비 절반가량 하락 기간이 줄어든 것인데, 짧아진 하락 주기는 정체기와 상승기의 주기 역시 짧아질 수 있음을 의미한다. 이러한 현상을 두고 김 교수는 “SNS 발달 등으로 부동산 정보 유통 속도와 정보량, 확산 범위가 증가하며 점차 빨라지는 시장 수요자들의 움직임이 영향을 준다”고 설명했다.

▲'이슈 PICK 쌤과 함께'(사진제공=KBS 1TV)

김 교수는 “부동산 시장 외 경제 상황 역시 중요한 변수로 작용한다”고 설명했다. 지난달 미국 연방준비제도는 4년 만에 금리를 0.5%P 인하하는 ‘빅컷’을 단행했다. 한국은행 역시 이달 11일 기준금리를 3.5%P에서 3.25%P로 0.25%P 인하한다고 발표했다. “기준금리가 낮아지면 주택담보대출 금리 역시 낮아지므로 더 적은 돈으로 주택을 살 기회가 열린다는 것”이 연사의 설명이다.

금리 인하가 집값의 상승에 영향을 주는 것처럼, 집값을 움직이는 변수로 주목해야 할 또 다른 요소는 ‘시공비의 상승’이다. 인플레이션으로 원자재의 가격이 상승하고 인건비와 시공비 역시 상승하며 그 상승한 비용만큼 분양가에 전가되어 자연스럽게 분양가가 상승하는 것. 2010년부터 시공비는 꾸준한 상승세를 기록했는데, 글로벌 팬데믹과 우크라이나 전쟁 등의 영향으로 2022년부터 가파른 상승 폭을 보인다.

시공비 상승에 이은 주목할 두 번째 집값 변수로는 ‘임대료의 상승’을 들 수 있다. 전 세계에서 월세의 폭등은 공통된 현상으로 나타나고 있는데, 2023년 뉴욕의 임대료는 2019년 대비 약 30% 상승하였고 같은 기간 베를린의 임대료는 약 34%나 증가했다. 한국 역시 월세 누적 상승률이 전용 면적 59㎡는 40%, 84㎡는 55% 상승하며 말 그대로 폭등하는 흐름을 보이고 있다. 김 교수는 “이미 매매가가 많이 오른 상태인 데다 대출 규제로 목돈 마련이 힘들어지며 월세 수요가 늘어나고 있다”고 설명했다. 전세 공급량에 따라 부족 혹은 적절, 충분한 정도를 나타내는 ‘전세 수급 지수’를 살펴보면 지난 8월 전세 수급 지수는 142.9로 162.2였던 2021년 10월 이후 최고치를 기록하며 전세 물량의 수급이 어려운 현재 상황을 보여주고 있다.

▲'이슈 PICK 쌤과 함께'(사진제공=KBS 1TV)

현재 부동산 시장의 가장 핵심적인 문제는 ‘들어갈 집이 없는 것’. 김 교수는 “우리나라 주택보급률은 102.1%로 높은 수준에 해당하지만, 주택보급률 수치가 아닌 주택의 ‘수요’에 대한 이해가 필요하다”고 덧붙였다. 2022년 아파트 가격 하락 이후 토지 가격은 조정되지 않은 반면, 시공비는 30%가량 증가했다. 그로 인해 신규 주택 개발 및 공급이 어려운 상황인데, 전망 역시 어둡다는 것이 연사의 설명이다. 부동산 개발 과정에서 필요한 자금을 금융권에서 대출받아 투자 및 시공하여 분양 후 수익을 얻는 PF(Project Financing). 2021년~2022년 이어진 부동산 버블과 금리 인상 등으로 부동산 가격이 폭락하며 본PF 단계 진입에 실패했고, 그 후 2022년~2023년의 개발 사업은 감소했다. 서울의 아파트는 2011년 이후 가장 낮은 수준의 착공이 이어질 것으로 예상된다. 이와 같은 공급 부족 사태가 지속된다면 매매가와 전월세 상승이 지속될 수 있어, 부동산 시장의 혼란이 우려된다.

◆2025년 부동산 시장, 어떻게 대비할까

심각한 주택 공급 물량 부족 사태를 두고 김 교수는 “정부의 역할이 중요하다”고 말했다. 토지비를 줄일 수 있는 국・공유지를 활용하여 주택을 공급하는 방안을 제시했는데, 토지 50만㎡ 규모의 용산 국제업무지구를 그 예로 들었다. 국토교통부 산하의 코레일이 소유한 땅이므로 정부와 서울시가 협의를 거쳐 짓는다면 계산상으로 주택 1만 채는 공급이 가능하다는 것이 연사의 의견이다. 지금은 국가・공공기관이 소유한 토지에 대해 정부와 서울시가 협업하여 주택 물량 확보 공급 계획이 나와야 할 때라는 말도 덧붙였다.

부동산 시장을 안정시키기 위한 정부의 역할 그 첫 번째로는 안정적인 금융 제공자가 되어 중산층과 서민이 장기적・안정적으로 주택을 임차 혹은 소유할 기회를 제공하는 장기적이고 일관된 금융 정책이 필요하다고 전했다. 두 번째는 민간이 개발할 수 있도록 안정적으로 토지를 공급하는 것이 중요하다고 전하며 ‘안정적인 주거권’을 지향하는 정책의 필요성을 강조했다. 마지막으로 전 세계적인 부동산 시장의 상승 흐름에 대한 대처 방안이 중요하며, 요동치는 부동산 시장에서 중산층과 서민들의 주거 복지가 위태로워질 수 있는 상황에서 정부는 구체적인 부동산 정책을 설계하고 중산층과 서민 주거 복지에 집중해야 할 때라는 말로 강연을 마무리했다.